Contabilidade em SP para Regime Especial de Tributação (RET): Quando vale a pena optar pelo modelo?

O Regime Especial de Tributação (RET) é uma alternativa criada para simplificar o recolhimento de impostos em projetos imobiliários e incorporações. Regulamentado pela Lei nº 10.931/2004, o modelo permite que as empresas optantes paguem tributos federais como IRPJ, CSLL, PIS e Cofins de forma unificada, com base em uma alíquota fixa sobre a receita mensal do empreendimento.

Em São Paulo, onde o setor da construção civil é um dos mais representativos do país, compreender o funcionamento e as vantagens do RET é essencial para construtoras e incorporadoras que buscam eficiência tributária e segurança jurídica. Contudo, nem todos os empreendimentos se beneficiam igualmente desse regime — a decisão de optar pelo modelo deve ser tomada com base em uma análise contábil detalhada, levando em conta margens de lucro, cronogramas e tipo de operação.

Como funciona o Regime Especial de Tributação (RET)?

No RET, a tributação é feita de forma simplificada, aplicando-se um percentual fixo sobre a receita mensal recebida de cada projeto de incorporação. Essa alíquota varia conforme o tipo de empreendimento:

• 4% sobre a receita mensal bruta para incorporações residenciais no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) ou faixa habitacional popular;
• 6% sobre a receita mensal para empreendimentos residenciais em geral;
• 8% sobre a receita mensal para empreendimentos comerciais e loteamentos.



Esses percentuais substituem a soma dos tributos federais — IRPJ, CSLL, PIS e Cofins — que, em regimes tradicionais como o Lucro Presumido ou Lucro Real, são apurados separadamente. Com isso, o RET oferece simplicidade operacional, previsibilidade e menor carga tributária para muitos empreendimentos.

O recolhimento é feito mensalmente via DARF, vinculado ao CNPJ do empreendimento específico. Essa individualização é uma das principais características do RET, permitindo que cada projeto tenha sua própria apuração e acompanhamento fiscal.

Quais empresas podem optar pelo RET?

O RET é voltado principalmente para incorporadoras e construtoras que realizam empreendimentos sob o regime de patrimônio de afetação, modelo em que o terreno e os recursos da obra são separados do patrimônio da empresa. Isso garante segurança jurídica aos compradores e, ao mesmo tempo, permite a adesão ao regime tributário especial.

Para optar pelo RET, a empresa precisa estar regular perante a Receita Federal, com todas as suas obrigações fiscais e contábeis em dia. Além disso, é necessário formalizar o pedido de adesão junto ao órgão competente, vinculando o CNPJ do empreendimento ao regime especial.

Empresas de incorporação imobiliária, construção de condomínios residenciais, loteamentos e empreendimentos mistos podem ser elegíveis. No entanto, a análise de viabilidade deve considerar o tipo de contrato, o cronograma de obras e o volume esperado de receitas.

Quando vale a pena optar pelo Regime Especial de Tributação?

A opção pelo RET é vantajosa quando a margem de lucro da incorporação é elevada e os custos operacionais são bem controlados. Como a tributação é feita sobre a receita e não sobre o lucro efetivo, empreendimentos com alto faturamento e margens amplas tendem a se beneficiar mais.

Além disso, o RET elimina a necessidade de apurar separadamente cada tributo federal, reduzindo custos administrativos e riscos de erros contábeis. Isso representa uma vantagem importante para empresas que possuem diversos empreendimentos em andamento e precisam de previsibilidade no fluxo de caixa.

Por outro lado, em projetos com margens menores ou longos prazos de execução, o regime pode ser menos vantajoso. Nesses casos, o Lucro Presumido ou o Lucro Real podem gerar menor carga tributária, especialmente quando há possibilidade de dedução de despesas operacionais. Por isso, a escolha deve ser sempre acompanhada de simulações contábeis personalizadas, avaliando o impacto financeiro em cada cenário.

Como a contabilidade em São Paulo auxilia na decisão e gestão do RET?

A contabilidade especializada em construção civil, como a Montezzi Contabilidade, desempenha papel essencial tanto na análise de viabilidade quanto na implantação e manutenção do RET. Em São Paulo, onde o mercado imobiliário é dinâmico e altamente regulamentado, contar com um contador experiente no setor é indispensável.

O contador avalia a estrutura jurídica da empresa, o enquadramento de cada empreendimento e realiza simulações comparando o RET com os demais regimes tributários. Além disso, garante o controle contábil individualizado de cada incorporação, a apuração correta das receitas e o recolhimento mensal dos tributos dentro dos prazos legais.

Outro ponto fundamental é o acompanhamento de obrigações acessórias, como o registro no SPED Fiscal e Contábil, declarações eletrônicas e comprovação de regularidade junto à Receita Federal e à Caixa Econômica Federal (quando o empreendimento for financiado). Essa gestão integrada evita riscos e assegura que a empresa mantenha todos os benefícios do regime.

Considerações finais

Optar pelo Regime Especial de Tributação pode trazer economia fiscal, simplificação e segurança jurídica, especialmente para empresas com múltiplos projetos e margens consistentes. Contudo, a decisão deve ser estratégica e embasada em análise técnica, já que o modelo não é vantajoso em todos os casos.

Em São Paulo, a Montezzi Contabilidade oferece suporte completo para construtoras e incorporadoras na avaliação, adesão e gestão do RET. Com uma equipe especializada em contabilidade para construção civil, a Montezzi realiza estudos comparativos, acompanhamento tributário e planejamento fiscal para garantir que cada empreendimento opere com máxima eficiência e dentro da legalidade.