Os impactos da nova regra tributária em 2026 nos alugueis e arrendamentos

A Reforma Tributária cria um novo sistema de impostos que começa a funcionar de forma gradual a partir de 2026. Entre os setores mais impactados estão os aluguéis e arrendamentos, atividades essenciais para empresas que utilizam imóveis, máquinas, equipamentos ou veículos como parte da operação. A chegada da CBS e do IBS altera a forma de calcular tributos, muda regras de créditos e pode aumentar ou reduzir custos dependendo da estrutura fiscal de cada negócio.

Até hoje, os aluguéis e arrendamentos seguem regras específicas no PIS/COFINS e no ISS, que variam conforme o município e conforme a natureza do contrato. Com a Reforma, esses tributos serão substituídos por uma base nacional padronizada. Isso representa uma mudança profunda, sobretudo para empresas que dependem intensamente de locações — como clínicas, escritórios, comércios, indústrias e empresas de serviços.

A alteração também afeta o fluxo de créditos, já que aluguéis, arrendamentos de equipamentos e locações operacionais podem passar a permitir créditos da CBS e IBS. Isso pode reduzir significativamente a carga tributária de empresas que possuem alto volume de despesas fixas, desde que haja organização documental e classificação correta das operações.

Por fim, compreender os impactos da nova regra tributária é fundamental para ajustar contratos, renegociar valores, reorganizar centros de custos e realizar simulações antes da implementação oficial. Quem se prepara agora evita surpresas e garante maior economia tributária em 2026.

Como a nova regra tributária muda a tributação de aluguéis em 2026?

A principal mudança é a substituição dos modelos atuais de PIS/COFINS e ISS pela CBS e IBS, que terão alíquota padrão e base de cálculo unificada. Isso significa que contratos de aluguel — hoje tributados de forma distinta dependendo do município e da natureza do imóvel — passarão a seguir uma lógica única. A uniformização elimina parte da complexidade, mas também exige revisão de contratos e projeção de custos.

Em muitos casos, a nova base de cálculo pode aumentar o imposto incidente sobre o fornecedor do serviço, o que pode ser repassado ao locatário. Esse repasse deve ser analisado com atenção, já que a simetria da CBS/IBS tende a aproximar a tributação dos contratos de locação aos padrões de serviços. Por isso, empresas precisam estudar previamente o impacto do novo modelo antes de renovar contratos.

Outro ponto importante é que, diferentemente do ISS, que varia entre 2% e 5% no estado de São Paulo, o IBS seguirá uma alíquota nacional integrada com estados e municípios. Essa mudança pode gerar tanto aumento quanto redução de custo, dependendo da operação envolvida.

Assim, acompanhar a regulamentação e antecipar ajustes contratuais será essencial para evitar impacto financeiro negativo.

Como os arrendamentos serão tributados a partir de 2026?

O arrendamento — seja ele operacional, mercantil ou financeiro — também será impactado pela migração para CBS e IBS. Esses contratos, muito utilizados por empresas que preferem não imobilizar capital na compra de máquinas, equipamentos ou veículos, podem sofrer alteração na base tributária conforme a regulamentação final da Reforma.

No arrendamento operacional, há forte tendência de que o serviço prestado pela arrendadora seja considerado tributável pela CBS e IBS, seguindo o modelo de serviços em geral. Isso pode aumentar o custo da contraprestação, exigindo reavaliação do modelo de contratação. Empresas que dependem de máquinas e tecnologia precisarão incluir esses valores em suas simulações fiscais.

Já no arrendamento financeiro, a tributação poderá incidir sobre a contraprestação e sobre a parcela de serviços envolvida no contrato. Muitos setores que utilizam leasing como estratégia de capitalização precisarão avaliar se o modelo continuará sendo vantajoso após 2026.

Independentemente da modalidade, empresas precisarão revisar contratos vigentes e futuros para entender custos, créditos e impacto no fluxo de caixa.

Aluguéis e arrendamentos vão gerar créditos de CBS e IBS?

Esse é um dos pontos mais relevantes da Reforma Tributária. Diferentemente do sistema atual, em que muitos gastos não geram créditos de PIS/COFINS, a CBS e o IBS ampliam consideravelmente o conceito de insumo e permitem creditamento mais abrangente. Para empresas que alugam imóveis, equipamentos ou máquinas, essa é uma oportunidade estratégica.

Despesas com potencial para gerar créditos em 2026

• Aluguel de salas, clínicas, escritórios e galpões.
• Arrendamento operacional de máquinas e equipamentos.
• Locação de tecnologia, dispositivos e softwares.
• Leasing financeiro com parcela de serviço identificável.
• Serviços agregados incluídos nos contratos (limpeza, manutenção etc.).

O aproveitamento desses créditos dependerá da regulamentação final e da correta classificação das notas fiscais. Empresas que não revisarem contratos ou não exigirem emissão adequada de documentos podem perder créditos importantes e pagar mais em 2026.



Por isso, organizar cadastros e estruturar rotinas de compliance fiscal é essencial.

Como os contratos devem ser ajustados para evitar aumento de custos em 2026?

A transição para CBS e IBS exigirá revisão minuciosa dos contratos de aluguel e arrendamento. Cláusulas que tratam de reajuste, repasse de tributos, base de cálculo e responsabilidades entre locador e locatário precisam ser atualizadas conforme o novo sistema tributário. Ignorar esse ajuste pode resultar em custos inesperados a partir de 2026.

Empresas também devem revisar a descrição dos serviços incluídos na locação, pois itens agregados podem aumentar a tributação se não forem discriminados corretamente. A falta de detalhamento pode impedir apropriação de créditos ou gerar cobrança fiscal indevida.

Além disso, contratos de longo prazo devem prever cláusulas de adaptação à Reforma Tributária, permitindo renegociações caso a alíquota padrão gere impacto significativo nos valores. A ausência desse mecanismo pode comprometer a saúde financeira do negócio.

Assim, realizar uma auditoria contratual em 2024–2025 será um dos passos mais importantes para evitar surpresas em 2026.

Como empresas devem se preparar para os impactos nos aluguéis e arrendamentos?

A preparação começa com um diagnóstico fiscal que identifique todos os contratos de locação e arrendamento vigentes, bem como seus impactos financeiros. Em seguida, é necessário realizar simulações comparando o custo atual com o custo estimado no modelo CBS/IBS. Essas simulações permitem definir se haverá aumento, redução ou necessidade de renegociação.

Outro ponto fundamental é a organização documental: todas as notas fiscais precisam ser emitidas corretamente, com NCM, CNAE e descrição adequada dos serviços. Isso garante o direito ao crédito e evita glosas. Empresas também devem revisar centros de custo, rotinas contábeis e sistemas internos para operar com o novo padrão.

Além disso, é essencial acompanhar a regulamentação da Reforma, pois detalhes finais sobre alíquotas, deduções e creditamento ainda serão definidos. Tomar decisões sem considerar essas regras pode levar a equívocos no planejamento.

Por fim, contar com uma contabilidade especializada como a Montezzi garante que o negócio esteja protegido e preparado para o cenário tributário de 2026.

Conclusão

Os aluguéis e arrendamentos representam parte importante dos custos operacionais de empresas, e a nova regra tributária pode alterar significativamente sua carga fiscal. Antecipar a análise e revisar contratos garante economia, segurança e previsibilidade financeira.

A Montezzi Contabilidade ajuda empresas de todos os setores a mapear impactos, aproveitar créditos e adaptar contratos para que a transição para CBS e IBS em 2026 seja segura, estratégica e vantajosa.